چهار اسب سوار و جنگ های نفت
۲۱ مرداد ۱۳۹۹
آمریکا دوباره مقررات بررسی تمکن مالی را برای صدور گرین کارت اجرا می‌کند
۲۱ مرداد ۱۳۹۹

چگونگی اخذ وام برای اتباع خارجی در آمریکا

نویسنده: 

نقل مکان از کشوری به کشور دیگر به خودی خود چالش بزرگی است؛ جدای از چالش های مالی که اقتضا می کند پیش از عملی کردن تصمیم تان برای مهاجرت پول کافی در نظر گرفته باشید. با در نظر گرفتن ابتدایی ترین هزینه ها همچون هزینه ی تهیه ی بلیط سفر به کشور مقصد برای خود و اعضاء خانواده، این احتمال وجود دارد که نه تنها مجبور باشید همه ی پس اندازتان را خرج کنید، بلکه زیر بار قسط و وام هم بروید. پس باید چه کرد؟ چطور می توانید در کشور جدید تقاضای وام کنید تا به کمک آن ضروریات زندگی جدیدتان را مهیا کنید؟

null

فارغ از همه ی هزینه ها؛ برای بسیاری از اتباع خارجی که در ایالات متحده زندگی می کنند، صاحب خانه شدن یکی از ارکان اصلی تحقق رویای آمریکایی است. اما برخی از این افراد این ذهنیت را دارند که هیچ راهی وجود ندارد که از طریق آن یک تبعه ی خارجی که شهروند ایالات متحده محسوب نمی شود بتواند وام بگیرد و این ذهنیت سدی است بزرگ در مسیر رسیدن به اهدافی که اشخاص مذکور قصد رسیدن به آنها را دارند. با این حال جمعیت ملی املاک داران اعلام کرده که به طور تقریبی ۶۰ درصد از خانه هایی که توسط خریداران غیرآمریکایی خرید و فروش شده کاملا نقدی بوده؛ در حالی که تنها ۱ درصد از خرید و فروش ملک توسط شهروندان آمریکا به صورت نقدی انجام می شود.

علاوه بر وام مسکن؛ متقاضیان می توانند برای دریافت وام های شخصی، تجاری و اخذ وام برای پرداخت هزینه های تحصیلی نیز تقاضا دهند و احتیاجی نیست پس اندازشان را خرج کنند یا کوهی از بدهی برای خود بسازند. البته بدیهی است که نرخ سود بازپرداختی که در ازای وام اختصاص یافته شده به اتباع خارجی در نظر گرفته می شود، در مقایسه با نرخ سود بازپرداخت وام شهروندان معمولی بیشتر باشد؛ اما همه ی اینها به سیاست های موسسه ی مالی اعتباری که وام مذکور از آن اخذ شده بستگی دارد. متاسفانه در شرایطی که تبعه ی خارجی متقاضی وام مدت کمی را در ایالات متحده گذرانده باشد، احتمال موافقت با درخواست وی مبنی بر اعطاء وام کاهش می یابد؛ چرا که مرجع مورد نظر این ترس را دارد که نکند فرد متقاضی پس از دریافت وام بدون پرداخت اقساط در نظر گرفته شده کشور را ترک نماید.

علاوه بر این اگر فرد متقاضی تبعه ی کشوری باشد که به موجب قانون آن کشور از امنیت دیپلماتیک برخوردار باشد، وام گرفتن برای او به مراتب سخت تر می شود؛ چرا که امنیت دیپلماتیک بدین معناست که اگرچه شخص در ایالات متحده زندگی می کند، اما قوانین این کشور در ارتباط با او مصداق ندارد و اگر نخواهد اقساط وام را پرداخت کند، دست مرجع اعطاء وام به جایی بند نخواهد بود.

null

وام‌های شخصی

هرچند بسیاری از بانک ها و موسسات مالی اعتباری حاضر نیستند بدون امضاء ضامن به اتباع خارجی وام بدهند، اما این اتفاق غیرممکن نیست چرا که در این بین استثنائاتی هم وجود دارد. برای مثال می توان به موسسه ی استیلت اشاره کرد که به کسانی که به ایالات متحده مهاجرت کرده اند این امکان را می دهد که بدون داشتن سابقه ی مالی اعتباری و شماره ی تامین اجتماعی وام بگیرند. در واقع علیرغم اینکه وام ها شخصی برای اتباع خارجی در نظر گرفته نشده اند، اما وام های مشابهی از قبیل وام مسکن و وام خرید خودرو به گونه ای طراحی شده اند که تقاضا برای اخذ آنها به ارائه ی سوابق اعتباری احتیاج ندارد. پیشنهاد ما این است که صبوری پیش کنید چرا که معمولا روند اداری موافقت با اعطاء اینگونه وام ها نسبت به سایر وام ها بیشتر زمان می برد.

چطور می توان بدون داشتن سابقه ی اعتباری در آمریکا اقدام به دریافت وام شخصی کرد؟

بسته به سیاست گزاری های مرجعی که برای دریافت وام بدان مراجعه کرده اید، راه های گوناگونی پیش روی شماست:

  • جمع آوری سابقه ی اعتباری با استفاده از حساب های غیرمعمول مثل سوابق پرداخت رهن و اجاره ی مسکن، قبوض خدماتی و قبوض بیمه ی عمر
  • دریافت سابقه ی اعتباری از یک آژانس اعتبارسنجی مستقل غیرآمریکایی
  • دریافت تاییدیه ی کتبی از موسسات اعتباری خارجی

اگر قصد دارید سوابق اعتباری تان را از یک کشور خارجی دریافت کنید، باید پیش از عزیمت به آمریکا تمام مراحل اداری آن را طی کرده باشید و هیچ برگه ای را جا نگذاشته باشید تا پس از ورود به این کشور، مدارک تان را با قوانین آمریکا مطابق سازی کرده و برای اخذ وام اقدام نمایید.

اگر قصد دارید سوابق اعتباری تان را از یک کشور خارجی دریافت کنید، باید پیش از عزیمت به آمریکا تمام مراحل اداری آن را طی کرده باشید و هیچ برگه ای را جا نگذاشته باشید تا پس از ورود به این کشور، مدارک تان را با قوانین آمریکا مطابق سازی کرده و برای اخذ وام اقدام نمایید.

شما باید علاوه بر دریافت سوابق اعتباری کشوری که از آن آمده اید، سوابق اعتباری مدت زمانی که در آمریکا زندگی کرده اید را هم جمع آوری کنید تا خیال مرجعی که از آن تقاضای وام کرده اید را راحت کنید. البته منظور از این سوابق اعتباری، سوابق اعتباری غیرمعمولی است که فقط و فقط ثابت می کنند شما مدتی در این کشور ساکن بوده اید و درآمدی دارید که به وسیله ی آن هزینه های زندگی خود را تامین می کنید؛ هزینه هایی همچون هزینه ی اجاره ی مسکن و قبوض خدماتی (گاز، برق، آب و کابل آنتن تلویزیون).

شما باید علاوه بر دریافت سوابق اعتباری کشوری که از آن آمده اید، سوابق اعتباری مدت زمانی که در آمریکا زندگی کرده اید را هم جمع آوری کنید تا خیال مرجعی که از آن تقاضای وام کرده اید را راحت کنید. البته منظور از این سوابق اعتباری، سوابق اعتباری غیرمعمولی است که فقط و فقط ثابت می کنند شما مدتی در این کشور ساکن بوده اید و درآمدی دارید که به وسیله ی آن هزینه های زندگی خود را تامین می کنید؛ هزینه هایی همچون هزینه ی اجاره ی مسکن و قبوض خدماتی (گاز، برق، آب و کابل آنتن تلویزیون).

علاوه بر اینها شما می توانید از موارد کسر حقوقی که در فیش حقوقی تان ثبت شده؛ همچون هزینه های مربوط به بیمه ی سلامت، بیمه ی عمر، اتومبیل، بیمه ی رهن و یا شهریه ی تحصیلی به عنوان شواهد موردنیاز در این زمینه استفاده کنید. چیزی که مهم است این است که حداقل از سه مرجع فوق الذکر سندی دال بر ۱۲ ماه پرداخت به موقع هرکدام از موارد بالا را ارائه دهید. سایر مدارک مورد نیاز برای دریافت وام شخصی عبارتند از ویزای معتبر، فرم معتبر اشتغال به کار و فرمی که تایید کند شما در خاک ایالات متحده مشغول به کار هستید.

نکته: توجه داشته باشید که وام های شخصی تنها به آن دسته از اتباع خارجی اعطاء می شود که قصد داشته باشند حداقل سه سال در آمریکا بمانند و کار کنند؛ پس اگر قصد دارید کمتر از مدت مذکور در این کشور بمانید وامی به شما تعلق نخواهد گرفت.

null

انواع وام های شخصی قابل اخذ برای اتباع خارجی ساکن در ایالات متحده

با در اختیار داشتن ویزای معتبر و سایر مدارک لازم می توانید برای دریافت یکی از وام های شخصی زیر اقدام کنید:

۱- وام های کوتاه مدت

وام های کوتاه مدت وام هایی هستند که معمولا دوره ی بازپرداخت کوتاه تری دارند (بین سه تا پنج سال) و برای مبالغ نسبتا کمتری در نظر گرفته می شوند (از ۱۰۰۰ دلار تا ۲۲۵۰ دلار). این وام ها ی توانند برای مصارفی همچون خرید اتومبیل اخذ شوند.

۲- وام های اقساطی

وام های اقساطی وام هایی هستند که بازپرداخت آنها طی برنامه ی زمانی مشخص انجام می گیرد؛ خواه به مدت چند ماه یا به مدت چند سال. این نوع وام برای کسانی که قصد دارند برای خود سابقه ی اعتباری فراهم کنند گزینه ی بسیار مناسبی است. حداکثر مبلغ دریافتی در وام های اقساطی ۵۰۰۰ دلار است.

۳- وام های بی وثیقه و وام های وثیقه دار

وام های بی وثیقه وام هایی هستند که شما برای اخد آنها مجبور نیستید هیچکدام از اموالتان را به عنوان ضمانت پرداخت اقساط گرو بگذارید. این وام ها بازه ی زمانی مشخصی برای بازپرداخت دارند و معمولا از نرخ سود بالاتری برخوردار هستند. معمولا این وام ها به منظور پرداخت بدهی و یا تعمیرات خانه دریافت می شوند و حداکثر مبلغ آنها ۱۰۰ هزار دلار است.

اما وام های وثیقه دار از شما می خواهند که یکی از دارایی های خود را به عنوان ضمانتی برای تسویه ی وام گرو بگذارید؛ مثلا خانه یا اتومبیل تان را. این وثیقه از حقوق مرجع وام دهنده صیانت می کند و اگر شما قادر به پرداخت اقساط نباشید آنها می توانند وثیقه ی شما را در ازای بستانکاری خود بفروشند.

نرخ سود وام های شخصی در ایالات متحده

ممکن است نرخ های گوناگون و بعضا گزاف سود بازپرداخت این سوال را در ذهن شما ایجاد کند که کدام یک از نرخ های تعیین شده ی سود بازپرداخت توسط مراجع اعطاء وام نرخ مناسبی محسوب می شود؟ در این باره باید گفت جواب دقیقی برای این سوال وجود ندارد.

میانگین نرخ سود بازپرداخت وام های شخصی در ایالات متحده در سال ۲۰۱۹ بین ۱۰ تا ۲۸ درصد بوده است و بنابراین می توان گفت اگر قصد دارید برای اخذ وام اقدام کنید باید خود را برای چنین نرخی آماده کنید. با این حال نرخ سود بازپرداخت وامی که به شما تعلق می گیرد به عواملی همچون موارد استفاده ی وام مذکور، سابقه ی اعتباری شما، مدت زمان بازپرداخت، مقدار وجه دریافتی و سیاست گزاری های مرجع اعطاء وام بستگی دارد.

اگرچه که با توجه به رقابتی که میان موسسات اعتباری و بانک ها وجود دارد، شما می توانید مراجعی با سود بازپرداخت کمتر هم پیدا کنید، به شرطی که در این میان مراجع آنلاین اعطاء وام را از قلم نیاندازید. این مراجع علاوه بر اینکه کمترین نرخ سود را برای بازپرداخت متقاضیان خود؛ علی الخصوص کسانی که از سابقه ی اعتباری ممتازی برخوردارند تعیین می کنند، نسبت به سابقه ی اعتباری متقاضیان نیز چندان سختگیر نیستند و حتی اگر امتیاز اعتباری فرد متقاضی ۵۸۰ هم باشد می تواند تقاضای وام دهد.

در نهایت پیشنهاد ما به شما این است که مراجع متفاوتی را بررسی کرده و با توجه به شرایط اعطاء وام و تطبیق نرخ سود بازپرداخت هرکدام از آنها با شرایط مالی خود مناسب ترین مرجع را انتخاب کنید.

null

وام تحصیلی

هر ساله صدها هزار دانش آموز در سرتاسر جهان رویای تحصیل در ایالات متحده را در سر می پرورانند اما وقتی به هزینه های گزاف آن فکر می کنند ترسی به جانشان می افتد که آنها را از پرداختن به این رویا پشیمان می کند. توصیه ی ما به شما این است که از رویاهایتان دست نکشید، چرا که راه هایی وجود دارد که از طریق آنها می توانید هزینه ی زندگی و تحصیل تان در این کشور را تامین کنید. دانش آموزان و دانشجویان خارجی که در ایالات متحده تحصیل می کنند، می توانند علاوه بر وام شخصی وام تحصیلی نیز دریافت کنند.

مراجع اعطاء وام می دانند که این قشر متشکل از افراد جوانی است که احتمالا هنوز نتوانسته اند سابقه ی اعتباری برای خود دست و پا کنند، به همین دلیل تقاضای ارائه ی سوابق اعتباری نمی کنند؛ اما برای دریافت وام تحصیلی به امضاء ضامن احتیاج است.

ضامن وام تحصیلی باید چه شرایطی داشته باشد؟

  • شهروند ایالات متحده باشد یا اقامت قانونی و دائمی داشته باشد
  • از سابقه ی اعتباری خوبی برخوردار باشد
  • تاریخچه ی کسب درآمد داشته باشد
  • حداقل دو سال در ایالات متحده زندگی کرده باشد و اسنادی در جهت اثبات این موضوع ارائه دهد
null

وام مسکن

اصولا خرید خانه می تواند برای کسانی که شهروند ایالات متحده نیستند چالش های متعددی ایجاد کند؛ اما واقعیت این است که بسیاری از وام دهندگان حاضراند بعضا بدون دریافت سابقه ی اعتباری افراد غیربومی به آنها وام های اعتباری اختصاص دهند. افراد غیربومی حتی می توانند برای دریافت وام های دولتی که سود بازپرداخت کمتری دارند هم اقدام کنند.

نکات کلیدی

  • خانه دار شدن در ایالات متحده برای سکنه ی غیربومی ممکن است؛ اما به تلاش مضاعف احتیاج دارد.
  • اخذ وام می تواند پرپیچ و خم ترین بخش ساکن شدن در آمریکا برای یک تبعه ی خارجی باشد و چند و چون آن بستگی زیادی به موقعیت شهروندی شخص وام گیرنده دارد.
  • مدارکتان را آماده کنید و تلاش کنید بانکی را پیدا کنید که در آمریکا معتبر است تا از این طریق بتوانید یک تاریخچه ی اعتباری معتبر آمریکایی برای خود دست و پا کنید.

مالکیت خانه و موقعیت شهروندی

یکی از نکاتی که باید همواره در نظر داشت این است که اقدام برای اخذ وام در راستای خرید خانه بستگی زیادی به وضعیت شهروندی هرکس دارد. بیشتر گیرندگان وام جزو یکی از سه گروه زیر هستند:

  • شهروندان دائمی که گرین کارت دارند (با مهر l-551)
  • شهروندان غیردائمی که ویزای کاری معتبر دارند (E1، E2، H1B، H2A، H2B، H3، L1 و G1-G4)
  • اتباع خارجی که در حال حاضر در آمریکا هستند اما آمریکا اولویت شان برای زندگی دائمی محسوب نمی شود

اصولا اگر شما جزو یکی از دو دسته ی اول باشید، راحت تر می توانید وام بگیرید؛ چرا که غول های وام دهنده ی ایالات متحده یعنی فنی می و فردیک مک که خریدار بخش اعظم وام های مسکن در بازار ثانویه هستند هم مثل سایر بانک ها و موسسات اعتباری به کسانی که گرین کارت یا ویزای کاری دارند با تمایل بیشتری وام می دهند. بیشترین وسواسی که طرف وام دهنده باید به خرج دهد؛ وسواس در بررسی قانونی بودن اقامت شخص متقاضی وام است.

البته اتباع خارجی با استانداردهایی که فنی و فردی برای گیرندگان وام تعیین کرده اند مطابقت ندارند، بنابراین مراجعی که قصد اعطاء وام به دسته ی سوم را دارند باید به شیوه ی خودشان عمل کنند. از آنجایی که بانک ها برای اعطاء وام به این افراد احساس خطر می کنند، نرخ بازپرداخت بیشتری برای آن در نظر می گیرند.

null

انواع وام مسکن

وام‌ها نرخ ثابت (Fixed Rate Mortgages)

وام مسکنی است که در آن نرخ بهره در تمام طول عمر وام ثابت و یکسان است. این نوع وام‌ها محبوب ترین نوع وام‌ها بوده و ۷۵ درصد وام‌های مسکن در آمریکا از این نوع است. آنها معمولا در انواع ۳۰، ۱۵ و ۱۰ ساله پرداخت می‌شود که نوع ۳۰ ساله آن محبوب ترین آنهاست. در حالی که نوع ۳۰ ساله پرطرفدارترین نوع وام است، نوع ۱۵ ساله ی آن معمولا سود بیشتری برای صاحبان سهام ایجاد می کند.

اگر شما برای دریافت وام ۳۰ ساله مسکن با مبلغ ثابت اقدام کنید، مبلغ اقساط ماهانه ای که پرداخت خواهید کرد در طول ۳۰ سال ثابت خواهد ماند. ولی اینکه چه مقدار از اقساطی که پرداخت می کنید مبلغ اصلی وام و چه مقدار از آن بهره ی وام است تغییر می کند. معمولا در اقساط اولیه بیشتر بهره ی وام را پرداخت خواهید کرد و در دوران نهایی مبلغ اصلی را.

ویژگی های مثبت وام ۳۰ ساله با نرخ ثابت:

  • راحت تر می توانید مخارج ماهانه خود را تنظیم کنید، زیرا اقساطی که پرداخت خواهید کرد در هر ماه، ثابت است.
  • در مقایسه با سایر برنامه های وام مسکن، بازپرداخت ماهانه کم تری دارد.
  • اگر شما قصد دارید تا برای مدت طولانی تر یا به مدت نامشخصی در ملک خود بمانید، بازپرداخت ۳۰ ساله برایتان مناسب تر است.
  • از آن جایی که معمولا بازپرداخت این وام نسبت به سایر وام ها کم تر است، می توانید مقداری از پول را برای مواقع ضروری هم پس انداز نمایید، یا پولتان را برای بازپرداخت وام های دیگرتان که بهره های بالاتری هم دارند صرف کنید و یا سرمایه گذاریهای متنوع تری به کمک آن انجام دهید.
  • ویژگی های منفی وام ۳۰ ساله با نرخ ثابت:
  • مقدار بهره این نوع وام، در مقایسه با وام های ثابت کوتاه مدت یا وام با بهره متغیر، بالاتر است.
  • بیشتر افراد پیش از اتمام قرارداد ۳۰ ساله، منزل خود را می فروشند یا مبلغ وامشان را تغییر می دهند.
  • در آغاز دریافت وامتان، ارزش دارایی خالص منزلتان به سرعت پیشرفت نخواهد کرد.

بهترین مزیت داشتن وام با نرخ ثابت این است که صاحبخانه دقیقا می‌داند که پرداخت‌های اصل و فرع تا زمان عمر وام چقدرخواهد بود. این موضوع به صاحبخانه اجازه می‌دهد تا راحت تر برای بودجه خود برنامه ریزی کند زیرا می‌داند که نرخ بهره و مبلغ قسط پرداختی در طول عمر وام ثابت و بدون تغییر است.

وام‌های با نرخ ثابت نه تنها محبوب ترین نوع وام‌ها بشمار می‌آیند بلکه قابل پیش بینی ترین نوع نیز هستند. نرخ بهره در تمام عمر وام همان نرخ مورد توافق در ابتدای اخذ وام است.

اگر یک خریدار زمانی که نرخ‌ها پایین هستند اقدام به خرید کند، حتی اگر نرخ‌های بهره افزایش یابد، قدرت پرداخت اقساط وام گیرنده حفظ می‌شود. بهرحال، خریداران خانه، مبلغی را برای تثبیت نرخ در یک مقدار معیین می‌پردازند، بطوریکه معمولا وامهای با نرخ ثابت نرخ بهره بالاتری نسبت به وام‌های با نرخ قابل تنظیم دارند.

وام‌های با نرخ قابل تنظیم یکساله (One Year ARMs)

وام های رهنی که نرخ بهره آن براساس یک برنامه خاص بعد از “یک دوره ثابت” از شروع وام تغییر می‌کند، وام رهنی با نرخ قابل تنظیم (ARM) نامیده می‌شود. این نوع از وام بدلیل اینکه می‌تواند بطور قابل ملاحظه ای تغییر یابد ریسک بالایی دارد. در ازای تحمل این ریسک، صاحبخانه با نرخ بهره پایین تری نسبت به نرخ بهره ثابت ۳۰ ساله وام خود را دریافت می‌کند. هنگامی‌که متقاضی، یک وام با نرخ بهره قابل تنظیم یک ساله دریافت می‌کند چیزی که او دارد در واقع یک وام ۳۰ ساله است که نرخ آن هر ساله تغییر می‌یابد.

با این حال، گرفتن یک وام با نرخ قابل تنظیم یکساله، به دلیل بیشتر بودن مبلغ وام، این امکان را به متقاضی می‌دهد که یک خانه ارزشمندتر خریداری کند. بسیاری از صاحبان خانه، با وام‌های رهنی کلان می‌توانند وام‌های بانرخ بهره قابل تنظیم یکساله بگیرند و هرسال آنها را تجدید کنند. نرخ بهره پایین به آنها اجازه می‌دهد تا بتوانند خانه‌های گرانتری خریداری نمایند و درصورت عدم افزایش نرخ بهره، بازپرداخت کمتری خواهد داشت.

این وام ریسک بالاتری دارد چرا که مبلغ پرداختی می‌تواند سال به سال به مقدار قابل ملاحظه ای تغییر یابد. مگر اینکه خریدار قصد داشته باشد منزل خود را به سرعت تغییر دهد یا دارایی‌های زیاد دیگری دارد و بخواهد از نرخ بهره به عنوان پوششی بر مالیات استفاده کند.

وام‌های با نرخ قابل تنظیم ۱۰/۱ (ARMs 1/10)

وام‌های با نرخ قابل تنظیم ۱۰/۱ دارای یک نرخ بهره اولیه است که برای ۱۰ سال اول از عمر وام ثابت است. بعد از ده سال، نرخ بهره تا پایان وام بطور سالیانه تنظیم می‌شود. وام عمر ۳۰ ساله دارد، و وام گیرنده ثبات ۱۰ ساله اولیه را با یک نرخ بهره ثابت، تجربه می‌کند. با این حال وام‌های با نرخ قابل تنظیم (ARM) ممکن است برای کسانی که برای داشتن خانه برای بیش از ده سال برنامه ریزی کرده اند انتخاب مناسبی نباشد مگر اینکه آنها بطور منظم پرداخت‌های اضافی را انجام دهند و برای پرداخت وام خود در همان اوایل و قبل از اینکه ۱۰ سال ابتدایی وام تمام شود برنامه ریزی داشته باشند.

وام‌های رهنی دومرحله ای (۲ Step Mortgages)

یک وام مسکن با نرخ قابل تنظیم است، بدین صورت که بخشی از وام دارای یک نرخ ثابت و بقیه وام دارای نرخ ثابت دیگری است که متفاوت با نرخ اولیه است. نرخ بهره مطابق با نرخ بازار تعیین می‌شود. وام گیرنده، در زمان تنظیم ممکن است بتواند بین نرخ بهره متغیر و ثابت انتخاب نماید. وام گیرندگانی که اقدام به اخذ وام دومرحله ای می‌کنند خود را در معرض ریسک افزایش نرخ بهره پس از پایان دوره با نرخ ثابت می‌بینند. بسیاری از وام گیرندگانی که وام دومرحله ای اخذ می‌کنند بدنبال جابجایی و ترک خانه پیش از اتمام دوره اول وام هستند.

وام‌های با نرخ قابل تنظیم ۵/۵ و ۵/۱ (ARMs 1/5 and 5/5)

وامهای ۵/۵ و ۵/۱ دیگر انواع وام‌هاست که در آن، نرخ بهره و پرداخت‌های ماهیانه برای ۵ سال تغییری نمی‌کند. سال ششم زمانی شروع می‌شود که ۵ سال از آخرین تغییر نرخ بهره گذشته باشد. برای نوع ۵/۱ هر ساله و برای ۵/۵ هر ۵ سال می‌باشد. وقتی که صاحبخانه بخواهد بیش از ۵ سال در خانه ی خریداری شده بماند و می‌تواند تغییرات بعد آن را بپذیرد، این وام‌ها هم جزء بهترین وام‌ها هستند.

وام‌های مسکن ۵/۲۵ (Mortgages 5/25)

در وام مسکن ۵/۲۵ که وام “۳۰ در ۵” نیز نامیده می‌شود، پرداخت‌های ماهانه و نرخ بهره تا ۵ سال تغییری نمی‌کند. در آغاز سال ششم نرخ بهره با توجه به نرخ فعلی تنظیم می‌شود. این بدان معناست که پرداخت‌ها برای مدت باقی مانده از وام تغییر نخواهد کرد. در صورتی که وام گیرنده بتواند یک تغییر در میزان پرداخت‌ها در طول دوره وام را تحمل کند این وام وام مناسبی برای وی خواهد بود.

وام‌های با نرخ قابل تنظیم۳/۳ و ۳/۱ (ARMs 1/3 and 3/3)

وامهایی که پرداخت‌های ماهیانه و نرخ بهره آنها برای سه سال ثابت بماند وام‌های با نرخ قابل تنظیم۳/۳ و ۳/۱ نامیده می‌شوند. در شروع سال چهارم نرخ بهره هر سه سال تغییر می‌کند که این تغییر برای وام‌های ۳/۳ هر سه سال بوده و برای وامهای ۳/۱ هرساله می‌باشد. این نوع وام برای کسانی که یک نرخ قابل تنظیم سه ساله در نظر گرفته اند مناسب است.

وامهای بالنی یا بادکنکی(Balloon Mortgages)

وام‌های بالنی شبیه به وام‌های با نرخ ثابت است که در آن به علت وجود پرداخت‌های بزرگ بالنی در آخر هر سال یا هر دوره وام، پرداخت‌های ماهیانه کمتر است. علت این که دریافت اینگونه وام کمتر است عمدتا به خاطر علاقه به پرداخت ماهیانه است. وام‌های بالنی برای وام گیرندگانی که تصمیم به فروش خانه پیش از رسیدن به موعد پرداخت‌های بزرگ بالن را دارند، مسئولیت ایجاد می‌کند. اگر صاحبان خانه توانایی انجام پرداخت‌های بزرگ بالن را نداشته باشند در دردسر بزرگی گرفتار می‌شوند، مخصوصا اگر بخواهند پرداخت بالن را از طریق وام دهنده وام اصلی ریفایننس کنند (از همان مرجع مجددا تقاضای وام کنند).

اگر شما یک شهروند موقت ایالات متحده هستید که به دنبال اخذ وام از آژانس فدرال مدیریت مسکن است، باید از خانه ای که در آن ساکن هستید به عنوان سندی دال بر سکونت تان در این کشور استفاده کنید و علاوه بر داشتن ویزای معتبر و شماره تامین اجتماعی، مدارک معتبر تاییدیه ی شغلی، سوابق اشتغال و سابقه ی کسب درآمد خود را نیز ارائه دهید. این یعنی آژانس مذکور به اتباع خارجی که قصد دارند از خانه ی مدنظر خود به طور موقت استفاده کنند وام نمی دهد.

به یاد داشته باشید آژانس فدرال مدیریت مسکن که برای اعطاء وام امتیاز اعتباری چندانی از متقاضی نمی خواهد و تنها ۵/۳ درصد سود بازپرداخت دریافت می کند مرجع مناسب دیگری برای اتباع خارجی به شمار میرود. این آژانس برای اعطاء وام به اتباع خارجی همان شرایطی را دارد که برای اعطاء وام به سایر شهروندان از جمله کسانی که اسناد کافی برای اثبات سکونت دائمی خود در ایالات متحده ارائه داده اند دارد.

null

روش اخذ وام

سه روش اخذ وام برای کسانی که فاقد شماره‌ی تامین اجتماعی هستند

واضح است که مراجع اعطاء وام به کسانی که فاقد شماره ی تامین اجتماعی هستند سخت اعتماد می کنند، حتی اگر این افراد از سابقه ی اعتباری درخشانی برخوردار باشند. اما حتی این افراد هم می توانند از طریق یکی از سه روش زیر برای اخذ وام اقدام کنند:

  • امضاء ضامن
  • مراجعه به مراجعی که شماره حساب شخصی پرداخت های مالیاتی (ITIN) را به عنوان جایگزین شماره ی تامین اجتماعی می پذیرند
  • مراجعه به آن دسته از مراجع اعطاء وام که به طور خاص برای مهاجران شکل گرفته اند

دریافت وام با استفاده از شماره حساب شخصی پرداخت های مالیاتی

طبق قوانین جدید ایالات متحده، اتباع خارجی، افراد غیرمقیم، همسرانشان و سایر بستگانشان می توانند فورا پس از مشمولیت مالیاتی دولت فدرال، برای دریافت شماره حساب شخصی پرداخت های مالیاتی اقدام نمایند. پروسه ی دریافت این شماره به نسبت پروسه ی دریافت شماره ی تامین اجتماعی بسیار کوتاه تر است و داشتن این شماره به شما این امکان را می دهد که برای خود سابقه ی اعتباری بسازید، مالیات هایتان را بپردازید، گواهینامه ی رانندگی معتبر ایالات متحده را دریافت کنید و البته برای اخذ وام اقدام کنید.

مراحل اقدام برای دریافت شماره حساب شخصی پرداخت های مالیاتی

  • تکمیل فرم درخواست ITIN یا همان فرم W7
  • آماده سازی تمامی مدارک لازم از جمله گواهینامه ی رانندگی، سوابق تحصیلی، سوابق پزشکی و سایر مدارکی که مورد تایید سازمان خدمات درآمد داخلی ایالات متحده (IRS) است و ارائه ی آنها به همراه فرم مذکور به مرجع ذیربط
  • فراموش نکنید که همزمان با همین مراحل، اظهارنامه ی مالیاتی خود را نیز ارائه دهید تا تمامی مراحل مربوط به پرداخت مالیات تان همزمان انجام شود
  • ارسال تمامی مدارک فوق به سازمان خدمات درآمد داخلی

بعد از اتمام تمامی مراحل بالا، پس از ۴ یا ۶ هفته شماره حساب شخصی پرداخت های مالیاتی تان به شما اعلام خواهد شد.

null

چالش‌های پیش رو در مسیر آماده‌سازی اسناد و مدارک لازم

بزرگ ترین چالشی که در مسیر اخذ هر وامی وجود دارد، اثبات این نکته است که شما ارزش خطر کردن مرجع وام دهنده را دارید و بر اساس استانداردهای مرجع مذکور قابل اعتماد هستید. این چالش به منزله ی آماده کردن تاریخچه ی استخدامی و شغلی، تاریخچه ی اعتباری و فیش حقوقی است. برای شهروندان ایالات متحده طی این مراحل کار دشواری نیست؛ چرا که پیشینه ی اعتباری اغلب آنها در این کشور ثبت شده و همچنین اغلب آنها فرم های W-2 (فرم های حقوقی و مالیاتی) و رسیدهای پرداخت مالیاتی دارند که ثابت می کند سال هاست در حال کسب درآمد هستند.

اما برای کسانی که سال های زیادی را در ایالات متحده نگذرانده اند یا بیشتر روزهای سال را در این کشور نیستند، اوضاع کمی چالش برانگیزتر است. برای مثال؛ اگر شما گزارش اعتباری از سه مرجع اصلی اکوئیفاکس، ترنس یونیون و اکسپرین نداشته باشید، چطور می توانید وضعیت اعتباری خود را اثبات کنید؟

اگر سابقه ی سرمایه گزاری و یا تراکنش مالی در یک بانک بین المللی که در ایالات متحده شعبه دارد را داشته باشید قطعا مسیر هموارتری پیش رو دارید. این بانک گزارش تراکنش های مالی شما را در اختیار دارد، پس احتمال اینکه به شما اعتماد کند یا اعتماد سایر مراجع اعطاء وام را نسبت به شما جلب کند زیاد است؛ حتی اگر شما فاقد یک کارنامه ی اعتباری آمریکایی باشید. خوشبختانه صنعت وام در اختیار بانک های بزرگ جهانی است که اگر شما در یکی از آنها حساب داشته باشید مسیر راحت تری برای اخذ وام پیش رو خواهید داشت.

همچنین برخی از مراجع اعطاء وام به جای اینکه از شما تاییدیه ی سه دیوان مذکور ایالات متحده را بخواهند، به عنوان جایگزین به گزارشات اعتباری بین المللی اکتفا می کنند. البته این روند می تواند کمی هزینه بر باشد و در حال حاضر تنها برای شهروندان کانادا، بریتانیا و ایرلند ممکن است.

اگر شما فاقد سابقه ی اعتباری در ایالات متحده هستید؛ پس بهتر است بیشتر به گرفتن وام از آژانس فدرال مدیریت مسکن فکر کنید تا به گرفتن وام از مراجع دیگر؛ چرا که این آژانس از شما کارنامه ی اعتباری نمی خواهد و اسناد مالیاتی کشورهای دیگر را نیز به عنوان سندی دال بر داشتن درآمد ثابت و فیش حقوقی قبول می کند.

null

مراجع اخذ وام

برخی از مراجع اعطاء وام متقاضیان را بیشتر از سایر مراجع در سختی و دردسر می اندازند؛ بنابراین شما می توانید با شناسایی مراجعی که با اتباع خارجی راحت تر کنار می آیند از سختی مسیری که پیش رو دارید بکاهید. اگر در گذشته در یکی از بانک های بین المللی که در ایالات متحده پیشکار یا نمایندگی دارد فعالیت مالی داشته اید، بهتر است از همان جا شروع کنید.

از گزینه های دیگری که پیش رو دارید می توان به اتحادیه های اعتباری اشاره کرد. این نهادهای خدماتی مالی غیرانتفاعی شدیدا در ارائه ی نرخ بازپرداخت با یکدیگر در رقابت اند و بسته به موقعیت شان ممکن است برای دارندگان گرین کارت و ویزا برنامه های ویژه ای هم در نظر داشته باشند.

null

بسیاری از بانک ها و شرکت های اعطاء وام با توجه به وضعیت شهروندی، سابقه ی کاری و سوابق مالی اتباع خارجی، برای این متقاضیان وام های مسکن قراردادی و دولتی در نظر می گیرند. آن دسته از مراجع اعطاء وام که با این افراد سر و کار دارند معمولا در زمینه ی دریافت مدارک و اسناد لازم جهت اعطاء وام منعطف تر عمل می کنند. برای آشنایی بیشتر با ساز و کار وام مسکن در ایالات متحده به صفحه ی آموزشی اینوستوپدیا در رابطه با اصول وام مسکن مراجعه کنید.

دریافت پاسخ نهایی از مرجع مورد نظر مبنی بر موافقت یا مخالفت با اعطاء وام ممکن است تا ۴۸ ساعت زمان ببرد. پس از اتمام این مرحله و در صورت تایید؛ ظرف مدت چند روز وام به دست متفاضی خواهد رسید. مهم ترین نکته متعهد بودن به پرداخت به موقع اقساط است که سابقه ی اعتباری جدید و قابل قبولی را برای فرد متقاضی خواهد ساخت. در صورتی که فرد به هر دلیلی توانایی پرداخت اقساط را نداشت، می بایست مرجع مذکور را از شرایط خویش مطلع کند تا راه حلی پیش پای وی قرار داده شود.

null